Pourquoi la crise de l’immobilier ?

Ce petit texte n'a pas la prétention d'une étude exhaustive, il résume et simplifie, probablement à l'excès, cent années de politique du logement en France. Il veut démontrer que bon sentiment et économie ne vont pas de pair.

En France la crise de l'immobilier date de la guerre de 1914/1918 pendant laquelle le gouvernement a bloqué les loyers pour ne pas nuire aux familles des militaires mobilisés.

Cette main-mise sur les loyers a perduré jusqu'au début de la 2e guerre de 1939/45. Ce qui explique le peu de constructions entre 1918 et 1939. Manque de logement que les gouvernements successifs de l'époque ont tenté de palier par la loi Loucheur et la création des HBM (ancêtre de nos HLM) dans les années 1932.

Après la guerre et ses destructions, il fallait reconstruire le plus vite possible.

Pour éviter des hausses de loyers excessives et normaliser l'offre, les loyers ont été encadrés par la loi de 1948 qui fixait arbitrairement les loyers en classant les logements par catégories selon leurs architectures, leurs surfaces, leurs équipements (eau, gaz, sanitaires, …) même l'exposition au soleil ou non des façades était prise en compte. Le loyer résultait alors d'un savant calcul appelé « surface corrigée ».

Les propriétaires de ces logements dont le loyer était mis sous tutelle ne pouvaient augmenter les loyers qu'après des travaux permettant le changement de catégorie et une procédure administrative longue et pénible et des obligations strictes. Les locataires qui bénéficiaient de ce privilège ne quittaient plus jamais leurs logements et même le transmettaient à leurs descendants.

De ce fait le bâti existant ancien est resté figé dans sa structure pendant plusieurs dizaines d'années.

Cependant les propriétaires de logements neufs ont eu la possibilité de fixer librement leurs loyers.

Cette liberté a permis la création en masse de logement entre 1950 et 1975 car les propriétaires pouvaient enfin rentabiliser leur capital. Ce, d'autant que des aides à la Pierre (qui ont subsisté jusqu'en 1995) aidaient au financement des futurs logements.

À partir de 1982 (loi Quillot) 1986 (loi Mehaignerie) Et 1989 (loi Mermaz) l'état a commencé à légiférer sur les relations locatives et le logement des personnes défavorisées.

Depuis cette date les relations locatives ont été de plus en plus administrées et défavorables aux propriétaires et pendant la même période les contraintes administratives et obligations diverses se sont multipliées.

Actuellement un contrat de bail fait 18 pages auquel on doit ajouter 4 annexes au minimum. Dans certains secteurs un permis de louer a même été mis en place, la fiscalité locale s'est envolée à la suite de la suppression de la taxe d'habitation , l’épisode Covid 19 a entrainé une augmentation du coût des matériaux de 25 à 30 % et donc,  logiquement , la construction neuve s'est effondrée.

Ce bref résumé est l'évolution sur un siècle de la politique du logement en France, Bien que très incomplet, il permet cependant de dégager une réflexion sur la manière dont tous les gouvernements successifs sont, par soucis de protection des plus faibles, arrivés à la situation actuelle de pénurie de logements en France. Prouvant une fois de plus que le mieux est l'ennemi du bien.

Actuellement le « métier » de propriétaire de logements donnés à la location cumule tous les inconvénients :

• Très faible rentabilité du capital (Inférieur à tous les autres placements.)

• Peu de liquidité du même capital.

• Contraintes réglementaires et administratives insupportables.

• Relation locative totalement déséquilibrée au seul bénéfice du locataire.

• Impossibilité, organisée par l'état, de jouir de ses biens.

Dans ce contexte comment s'étonner que les investisseurs, malgré de nombreux dispositifs (Pinel, Besson) censés rendre plus attractif le placement immobilier fuient l'investissement locatif.

Seul l'immobilier pour habiter soi-même continue à avoir la faveur des Français.

Pour rendre confiance aux investisseurs et rendre l'investissement immobilier attractif il faut des mesures chocs.

• Propositions chocs pour la relance de l'investissement locatif :

1.    Exonérer totalement d’I.R. pendant  25 ou 30 ans les revenus tirés des biens locatifs neufs ou rénovés de manière globale, à condition que le coût de cette rénovation  soit d’un montant égal au tiers de de la valeur du logement ou de l’immeuble hors terrain .

Cette proposition doit également s’appliquer aux rénovations d’appartements ou d’immeubles locatifs anciens , propriétés de  bailleurs privés dont l’évaluation,hors terrain, serait faite selon des modalités à définir.

La nouvelle Loi Jeanbrun , en effet, ne s’applique  qu’aux personnes  physiques qui réalisent des investissements locatifs dans le neuf ou l’ancien , sous des conditions trop restrictives (  atteinte d’un DPE A ou B)

Cette loi « Relance logement », même si elle est modifiée dans le futur, ne résout donc qu’une partie du problème

2.    Modifier les obligations liées au DPE qui resterait, comme dans la majorité des autres pays européens strictement informatif. L’exclusion de la location des logements classés F et G n’est pas la bonne solution et le marché se chargera vite de réguler le montant des loyers  en fonction de la classe énergétique du logement.

3.    Supprimer toutes aides actuelles à la rénovation du genre « ma prime rénov » qui coûtent cher pour un résultat médiocre et les remplacer par des prêts bonifiés à un faible taux 1% / 2% et longue durée 25 ans pour les travaux. L'état ne prendrait en charge que le différentiel d'intérêt.

 Note : Ce système a permis la reconstruction des destructions de la guerre pendant les 3 glorieuses. Il était simple, fonctionnait bien, donc on l'a supprimé. Ces prêts seraient accessibles à tous, locatif ou accession à la propriété

4.    Réviser la fiscalité des LMNP qui permet d’une part d’amortir le bien meublé et d’autre part de bénéficier d’un abattement des revenus  de location du meublé de 50%.

On ne s’étonnera donc pas de ne plus trouver de location longue durée pour les habitants et les travailleurs dans les zones touristiques .

5.    Réintroduire une taxe d’habitation ou similaire . En effet sa suppression populiste par le gouvernement Macron n’a abouti qu’à une chose : alourdir la taxe foncière, désormais seule source de revenus pour les collectivités locales . Il est totalement anormal qu’un locataire ne supporte aucun frais lié à sa vie dans un quartier nettoyé, éclairé, entretenu   etc….

6.    L'état reporte la charge de sa politique sociale sur les propriétaires, notamment par les difficultés mises à l'éviction des mauvais payeurs ou locataires au comportement abusif ou asocial. Il le fait en limitant le droit de reprise du logement par les propriétaires et en limitant le montant des loyers ou celui des hausses.

Il convient de mettre un terme à ces pratiques en revenant au code civil ou tout au moins en s’en rapprochant le plus possible. Après la constatation d'un impayé (2 mois de retard) et une mise en demeure du locataire par commissaire de justice, l'éviction devrait se faire en 2 mois avec relogement à la charge de l'état dans ce délai sans période hivernale désuète et injustifiée en raison des évolutions techniques actuelles.

 Prévoir que la fourniture, par le locataire, de faux documents pour tromper les propriétaires en vue de conclure un bail, entraînerait d'office la résiliation du bail et serait poursuivie automatiquement au pénal.

7.   Créer un bail de longue durée de 9 ans avec 3 périodes triennales.

Les conditions en seraient librement débattues entre les parties et il serait renouvelable par tacite reconduction par période de 3 ans.

• Les hausses éventuelles tous les 3 ans  suivant l’indice de la construction

• Le locataire pourrait donner congé à tout moment avec un préavis de 2 mois.

• Au bout des 9 ans, sauf dégradation anormale des biens il n'y aurait plus de travaux locatifs à la charge du locataire.

• En cas de départ anticipé du locataire le système actuel d'état des lieux serait appliqué avec 10% de vétusté annuelle déduite des frais de remise en état.

8     Supprimer le permis de louer, surtout dans sa forme actuelle, qui n’est  réservé qu’aux personnes physiques.

il va obliger les propriétaires à passer par des agents immobiliers dispensés de ces contraintes et dont la moitié de la commission sera à la charge des locataires que l'on prétend protéger.

9    Conserver et simplifier la demande de  CEE  (certificat d’économie d’énergie  et la verser directement au bailleur.

10  Réduire le formalisme des baux, en particulier l'ajout inutile des catastrophes naturelles, qui ne servent à rien. Il faut obliger le texte à revenir aux fondamentaux.

Le cas particulier du squat : 

• Il  ne s'agit pas de rapports locatifs mais de l'appropriation d'un bien appartenant à autrui

• La loi Kasbarian doit être complétée par les dispositions suivantes :

• Le propriétaire doit être délié de son obligation d'entretenir le bien comme s'il était loué. Le propriétaire ne doit pas être tenu responsable des accidents éventuels subis par les squatteurs ou leurs visiteurs.

• Le tribunal pénal sera seul compétent pour les dégradations éventuelles causées aux biens ou aux personnes par les occupants avec possibilité de peine de privation de liberté en cas d'insolvabilité

• En ce qui concerne la demande de certains de créer une obligation aux fournisseurs de gaz d'eau ou d'électricité d'exiger un titre de location ou autre avant d'ouvrir un abonnement, nous pensons qu'il s'agit d'une fausse bonne idée en raison de faire peser des obligations supplémentaires à des millions de locataires de bonne foi pour peut-être détecter quelques milliers de squatters.

• La solution simple et efficace est d'autoriser la coupure de ces fluides dès que la plainte pour occupation illégale est enregistrée par les services de police (dépôt de plainte = coupure au gaz électricité immédiate)

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